TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN İŞYERİ KİRALARINDA 01.07.2020 TARİHİNDEN İTİBAREN UYGULANMAYA BAŞLAYACAK HÜKÜMLERİNİN GETİRECEĞİ DEĞİŞİKLİKLERLE İLGİLİ DEĞERLENDİRMELER
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin yürürlüğe girmesi 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2.maddesiyle kiracının, tacir sayılanlar ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmeleri bakımından 8 yıl boyunca ertelenmişti. Yeni bir düzenlemenin yapılmamasıyla 01.07.2020 tarihi itibariyle aşağıda açıklanan ilgili hükümler kiracının, tacir sayılanlar ile özel hukuk ve kamu hukuk tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmeleri için de uygulanmaya başlanacaktır.
İlgili Hükümler:
- Kira İlişkisinin Devri (TBK md. 323)
Yeni dönemle birlikte, haklı bir sebebe dayanmayan kiraya veren, kira ilişkisinin devrine ilişkin yazılı rızasını vermekten kaçınamayacaktır. Ayrıca, eski dönemde sözleşme hükmüyle müteselsil sorumluluk üstlenme durumu hariç olmak üzere müteselsil sorumluluğu bulunmayan kiracı, yeni dönemde kanun hükmü gereği azami iki yıl olmak üzere devralan kiracıyla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır. Kamu düzenine ilişkin olan ilgili hüküm, derhal uygulanma ilkesine tabidir.
- Kiralananın Sözleşmesinin Bitiminde Önce Geri Verilmesi (TBK md. 325)
TBK md. 325’e göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracı makul sürenin geçmesinden önce, kiraya verenden kabul edilmesi beklenilebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
- Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih (TBK md. 331)
TBK md. 331, taraflara kira ilişkisinin devamının kendisi için çekilemez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi yasal bildirim süresine uyarak feshetme hakkı tanımıştır. Mülga TBK, önemli sebeple fesih hakkını yalnızca taşınmaz kiraları için öngörmüş, mülga GKHK ise belirli süreli sözleşmelerle sınırlamıştır. TBK md. 331 ise önemli bir yenilik getirerek belirli-belirsiz süreli, taşınır-taşınmaz ayrımına yer vermeden önemli fesih hakkını vermiştir. İkinci fıkrada ise feshin parasal sonuçlarının hâkim tarafından somut olaya uygun şekilde takdir edileceği düzenlenerek mülga kanundan farklı bir düzenlemeye gidilmiştir.
- Bağlantılı Sözleşme Yasağı (TBK md. 340)
TBK md. 340’a göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulmasının veya devamının, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kira sözleşmesi geçerli olmakla birlikte, bağlantılı sözleşme hükümsüzdür.
- Kiracının Güvence Vermesi (TBK md. 342)
TBK md. 342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıya güvence bedeli (depozito) verme borcu yüklenebilir, ancak bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. İlgili hüküm, güvence bedelinin yalnızca para veya kıymetli evrak olarak belirlendiği hallerde uygulanır. Depozito para olarak verilmişse kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyeceği vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak olarak verilmesi halinde ise bankaya depo edilmesi zorunluluğu bulunmaktadır.
- Kira Bedeli Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılamaması (TBK md. 343)
TBK md. 343’de konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin belirlenmesi istisna olmak üzere kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı öngörülmüştür.
- Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK md. 344)
TBK md. 344’e göre yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinde yapılacak artış bir önceki kira yılındaki TÜFE değişim oranını geçemez. Mülga BK döneminde bu maddeyi karşılayan bir hüküm bulunmadığından uygulamada çıkan uyuşmazlıklara Yargıtay, içtihatlarıyla çözüm getirmekteydi. Sekiz yıllık erteleme döneminde taraflar, sözleme özgürlüğü çerçevesinde kira bedeli artış oranını belirleyebilmekte, belirlememeleri halinde Mülga BK döneminde hüküm bulunmadığından Yargıtay içtihatlarına başvurulmaktaydı. Uygulamada karşılaşılan sorunlara Yargıtay tarafından getirilen çözümleri esas alarak düzenlenen ilgili hüküm, kamu düzenine ilişkin olup, derhal uygulanma ilkesine tabidir. 01.07.2020 tarihi itibariyle sözleşmede aksi öngörülse de kira bedeli artış oranı TÜFE’yi geçemeyecektir.
- Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı-Cezai Şart ve Muacceliyet Kayıtlarının Geçersizliği (TBK md. 346)
TBK md. 346’da konut ve çatılı işyerleri kirasında kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart ödeneceği veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu emredici olarak düzenlenmiştir. Mülga GKHK’de bu maddeyi karşılayan bir hüküm olmakla birlikte, cezai şartı yasaklayan ve muacceliyet kayıtlarının geçersizliğini öngören bir hüküm bulunmamaktaydı. Nitekim, Yargıtay içtihatlarında sözleşmeye konulan cezai şartı ve muacceliyet kaydını geçerli kabul etmekteydi. 01.07.2020 tarihi itibariyle ilgili maddenin yürürlüğe girmesiyle Yargıtay içtihadı geçerliliğini yitirmiş olup bu tarihten itibaren konulacak kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle konulan cezai şart ve muacceliyet kayıtları geçersiz olacaktır.
- Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK md. 354)
TBK md.354’e göre tahliye sebepleri sınırlı sayıdadır, bu konuda kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Mülga GKHK’de aynı düzenleme emredici hüküm olarak mevcut olduğundan ilgili hükmün ertelenmesinin pratik anlamda bir değeri olmamıştır.
